Offene Immobilienfonds

Geänderte Rahmenbedingungen führen zu neuen Herausforderungen innerhalb der Assetklasse

Die Struktur Ihrer Geldanlage, sollte sich aus verschiedenen Anlageklassen zusammensetzen. Jede Anlageklasse hat seine individuellen Eigenschaften. Jede Anlageklasse hat verschiedene Eigenschaften, die sich in Bezug auf Rendite und Risiko unterscheiden.  Neben den drei Hauptanlageklassen Aktien, Anleihen (verzinste Anlagen) und Immobilien gibt es noch die Anlageklassen Liquidität, Rohstoffe und Gold.

Heute wollen wir uns die aktuellen Herausforderungen der Assetklasse Immobilien, im speziellen der offenen Immobilienfonds, näher anschauen.

Aktuelle Situation:

Das Leitzinsniveau in der Eurozone ist im vergangenen Jahr schnell und spürbar gestiegen und war bis vor kurzem so hoch wie seit Ende 2001 nicht mehr. Auch wenn die Zinsen im November und Dezember wieder gefallen sind, wird Anlegern nun zunehmend bewusst, dass das strukturelle Zinsniveau höher als in den letzten 10 Jahren bleiben wird. Diese Entwicklung hat die Attraktivität von Zinsanlagen, insbesondere Anleihen deutlich erhöht. Viele verzinsliche Wertpapiere bringen mittlerweile eine höhere Rendite als offene Immobilienfonds, die per 30.09.2023 mit einer BVI-Jahresperformance von 1,9% abschlossen. Das verringert die relative Attraktivität der Fonds und führt dazu, dass Anleger sich Alternativen zuwenden.

Herausforderungen in der Bewertung

In vielen Segmenten haben sich die Risiken weiter erhöht. Leerstehende Flächen und sinkende Mieten sind die unmittelbaren Auswirkungen, mit denen vor allem Objekte in nicht-erstklassigen Lagen (abseits der A-Lagen) zu kämpfen haben. Es ist davon auszugehen, dass die Segmente Shopping-Center, aber auch teilweise der Bürosektor, weitere Schwierigkeiten bei der Vermietung und der Bewertung bekommen werden.

In den deutschen Bürohochburgen hat sich die Drei-Tage-Woche etabliert. An durchschnittlich 3,2 Tagen pro Woche suchen Bürobeschäftigte in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart das Unternehmensbüro auf. Das führt dazu, das Unternehmen ihren Flächenbedarf reduzieren.

Auch steigt das Risiko für Mieterinsolvenzen aufgrund der wirtschaftlichen Entwicklungen bzw. gerade in Deutschland auch aufgrund des Fachkräftemangels und hoher Produktionskosten.

Erste Anpassungen sind bereits erfolgt. Die Gutachter passen ihre Bewertungen zunehmend an, weil es mehr und mehr Referenzdaten von den Märkten gibt. Besonders wenn sich Immobilien im Verkaufsprozess befinden und potenzielle Käufer ihre Preisvorstellungen teilen oder diese gar in einem strukturierten Bieterprozess ermittelt werden, müssen die Gutachter dies in ihre Wertermittlung einbeziehen. Ein Abwertungsrisiko trifft vor allem Immobilien, die während der Hochpreisphase zwischen 2019 und 2022 angekauft wurden. US-Büroimmobilien und Büroimmobilien in schlechten Lagen mit suboptimalem ESG-Profil, die keine Flächenflexibilität aufweisen, haben ebenfalls ein deutlich erhöhtes Risiko.

Ausstiegsmöglichkeiten

Möchten Anleger ihre Anteile zurückgeben, müssen sie eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten und eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten beachten. Das bedeutet, dass nach aktuellen Regeln die Kündigung frühestens in einem Jahr wirksam wird. Zu diesem in der Zukunft liegenden Zeitpunkt können Abwertungen von Objekten erfolgt sein und es besteht die Möglichkeit, dass Anleger ihre Anteile zu einem deutlich geringeren Rücknahmepreis als zum Zeitpunkt der Kündigung ausgezahlt bekommen. Die Kündigung ist unwiderruflich, eine Rücktrittsmöglichkeit von der Kündigung gibt es nicht.

Fazit

Für uns als Vermögensverwalter bleibt die Anlageklasse offene Immobilienfonds als Beimischung ein sinnvoller Bestandteil der langfristigen Diversifikation. Anleger, die offene Immobilienfonds jedoch als Schwerpunkt ihrer Vermögensanlage eingesetzt haben, sollten aufgrund der geänderten Rahmenbedingungen Übergewichtungen prüfen und Ihr Vermögen stärker diversifizieren.